100歳まで住める家を建てる方法

私は宮城県で住宅の個別相談をしています。
私の願いは相談においでになった方が死ぬまで安心して暮らせる家を建てることです。

そのためには家を建てたら50年住めることが必要です。
ところが国交省の発表では既存住宅の寿命はわずか32年です。
国交省は100年持つ家を目的として長期優良住宅に力を入れていますが、家の仕様だけが問題なのではありません。

今回は家が住めなくなる原因をすべてリストアップして予防策とともにご説明します。
これからご説明する原因をすべて予防できれば、安心して50年住める家を建てることができるはずです。

私の経験では家に住めなくなる原因は大きく分けて3つあります。
一つは家の問題、次にお金の問題、最後に環境の変化です。
では一つ一つ解説していきます。

まず最初の原因は家の問題です。
最初に挙げられるのは欠陥住宅による取り壊しです。
欠陥工事による雨漏り、結露などの水の問題から家が弱くなることがあります。
その結果シロアリが来て、家の構造体がぼろぼろになり家を取り壊した例を聞きます。
住宅がダメになる原因の一つは水による腐食なのです。

先日のレオパレスの問題では耐火性能が低くなっていました。これでは小さな火事でアパートが全焼する危険があります。
住宅は一般的に自社監理ですからどうしてもチェックが甘くなる傾向があります。
そのために今回のような事件が起こりがちです。
しかしレオパレスの事件は欠陥住宅問題の氷山の一角と考えた方が正しいです。
解決策として私たちは欠陥住宅を防ぐ目的で有償で施工チェックを行っています。

その他に今の家が取り壊される理由として住宅の性能の低さが挙げられます。
断熱材が正しく入っていなくて寒い、外壁や屋根が劣化して見た目が悪い。などの理由です。
安い材料だけで造ったり雑な工事の場合には問題が出る可能性があります。
ですから予防策として家を建てる際には仕様書、見積書などから使う材料を確認、吟味することが絶対に必要です。

あまり知られてないことですが、ある工法では構造体の修復は非常に難しいのです。
そのため構造体に問題が出ると取り壊しになることがあります。
法的な構造体の保証はわずか10年ですから、10年後に建て替えになってもすべてが自己責任となるのが痛いところです。
修復できる工法を選択するか、家が壊れないための対策をすることが大事になります。

長期保証を謳う住宅メーカーもありますが、保証には膨大な経費がかかることがあり、建築前に費用を明示しないのが一般的です。
だから住宅メーカーの長期保証は不安な点があります。
安心できるとすれば、かかる経費を事前に文章で確認できた場合のみと考えるべきでしょう。
これがわからないで家を建てるなら将来に問題を残しかねません。

2番めの原因はお金の問題です。

もっとも多いのがローンの破綻です。
以前に問題となったのがゆとりローンでした。住宅建築直後は金利を安く設定して11年から支払額を上げる方法です。
11年後に収入が上がっていることを予定に組み込んだものの、それほど収入が上がらなかった人が支払いができずに家を手放してしまいました。
ゆとりローンを選択した人の実に1/6の人が苦境に陥ったと言われております。
リスクのないローン返済を考えたいものです。

今後は変動金利での金利上昇が考えられます。
現在の変動金利の利率は非常に安いので、将来的に金利上昇があった時の対処法は考慮する価値があるります。

他に考えられるのが世帯主の健康状態、収入状態の変化です。
また契約者が死亡した、大病を患った、失業したなどの理由で支払いができなくなる場合があります。
死亡の場合には住宅ローンには団体信用保険がついており、死亡時に借金がなくなります。
しかし金融公庫のフラット35には団体信用生命保険はついていませんので注意が必要です。

では病気や失業などの問題はどうでしょう。住宅ローンの特約では三大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)特約付き、六大疾病特約などがあります。
また入院保障や失業保障などの特約がついているローンもあります。この場合は多少ですが金利が高いことがあります。
こうした特約がない場合、別途必要な保険に加入することを検討する方もおられます。

ローン返済は様々なトラブルがあります。
最も安全な策は負担のない金額で住宅ローンを組むことです。

住宅メーカーと組んでいるファイナンシャルプランナーさんの中にはゆとりのないローン金額でも「大丈夫、支払えます」という人も少数ながらいるようです。
住宅メーカーと組んでいるわけですからそれを責めることはできませんが、私は【頑張ったら支払える金額】ではなく【ゆとりのある支払い金額】をおすすめします。
もしこの点で詳しい話を聞きたい宮城県の方は個別相談においでください。

次に考慮すべきなのは毎月の経費です。
毎月の経費には計画できる出費と予測の難しい出費があります。

計画できる出費とはメンテナンス費用と固都税で、建築前に計画しておく必要があります。
メンテナンス費用は一般的に経年の劣化によるメンテナンスに使われます。例えば壁や屋根の塗替え、キッチンなどの交換などが含まれます。

予測の難しい出費とは破損、故障による出費です。
東日本大震災のような地震で家が壊れる例もありますし、雨風や飛んできたもので家やエクステリアが壊れる。
家のエアコン、暖房装置、集中換気などの機械は壊れることが前提と心得てください。

集中換気が壊れて総入れ替えをすると何百万円も掛かる可能性があります。
特に機械ものは部品の保管期間は10年以下がほとんどですから、部品は残っていない場合があります。
さらに長期保証のメンテナンス費用、検査費用も意外にかかります。
これら予測の難しい出費を減らすには建築時から壊れにくいものや壊れても安価で交換できるものを業者さんから聞いて選択することが大事です。
余計な儲けを考えない良心的な業者さんならきちんと教えてくれるはずです。

3つ目の原因は環境の変化です

環境の変化の1つ目は家族環境の変化です。
住人が増えたり減ったりして減築、増築、改築が必要になることがあります。
ところが家によってはそれらの工事が不可能だったり、高額になるケースがあります。
家族環境が変わった時の対応を考えておくか、リフォームしやすい家を選ぶことが大事です。

別の点として住環境の変化が考えられます。
「過疎化して家の周りに人がいなくなった」ということがこれから危惧されています。
バスの本数がなくなった、買い物が不便になった。友人が居なくなったという問題で家に住めなくなるケースです。
将来性も考えて建てる場所を考えることも必要かと思います。

別の点は転勤や転職によって家に居られなくなるケースです。
「家を建てると転勤命令が出る」と言われることがありますが、がある意味真実かもしれません。
大きなローンを抱えた状態で転職を考えられる人は少ないと思えるからです。
この場合、2つの選択があります。
一つは家を貸す人。もう一つは空き家のまま管理だけする人です。
貸家にする場合には、家が傷つくリスクと収入とのバランスを考える必要があります。
また一旦賃貸にすると借り主が退去するまであなたが入居できない可能性があるので要注意です。
建築前に貸すことを検討するなら貸しやすい土地のロケーション、間取りを考えることができます。

貸さないで管理だけする人は家は締め切っていると痛むので、不動産屋さんに定期的に換気を依頼するケースが多いです。
さらにローン費用と転居先の住居費の捻出という問題がありますから建築前に検討するならローン負担に耐えられるかを前もって検討しておくべきでしょう。

別の問題は災害で倒壊するケースです。
家は問題がないにもかかわらず地震、津波、地盤崩落で家がダメになるケースです。
予防策として土地のローケーションに気をつける。弱い地盤は補強する、端っこに位置する土地に気をつけるなどが挙げられます。

私も個別相談ではこれらの点に注意をしながらアドバイスをさせていただいています。

バブル崩壊時から現在に至るまでサラリーマンの平均年収は下がり続けていますから、家をいったん手放した後に、もう一回家を建てられる人は少人数でしょう。

このコラムを読んで、最後まで安心して住める家づくりをしていただきたいと願っています。


 

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