163 失敗しないアパート経営のコツ|『家賃保証は地獄への第1歩』の理由

アパート経営がちょっとしたブームになっています。

でもその裏で多くのアパート所有者が借金地獄に陥っていることはご存知でしょうか?

2015年5月11日のNHKクローズアップ現代ではアパートのサブリース(一括借上)の
問題を特集しました。→詳しくはこちらクリック

人口が少なくなっているにもかかわらずアパート建築が全国で毎年増加しています。
理由の一つは「30年間一括借上で安定した収入」という大手住宅会社の触れ込みです。

確かに30年間一括借上と聞くと年金のような安定感を感じますが、それが大間違い。
全国で大問題になっており、国民生活センターにも相談が多数持ち込まれています。

なぜかというと「建築費が高い」「借り上げの金額は減額されることがある」という現実があるからです。

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実のところサブリースは『ハイリスク・ローリターン』です。
NHK番組では、ある被害者の例が紹介されていました。

彼は大手の業者と一括借上げ契約を結んで自分の土地に銀行からの借金でアパートを建てました。

ところがアパートがなかなか埋まりません。
すると住宅会社から借り上げ料金の値下げが通知されました。
つまり一括借上の金額は保証されていたわけではなかったのです。

そして何年か後には2回めの借り上げ料金の値下げがあり、ついに銀行支払い以下になってしまいました。
これでは年金どころではありません。

現役の住宅会社の営業マンが匿名でインタービューに応じていました。
「建てた時点でまず利益が確定し、そこが業者が絶対儲かる鍵なので」
「リスクを負っているのは会社でも銀行でもなく地主さんなので」
「将来的に空き室が見込まれる家賃が減額が見込まれるような場所に
無理やりどんどん建ってしまっている」

つまり一括借上げという甘い言葉で価格の高いアパートを建てさせて、
採算が合わなくなったら借り上げ金額を下げるという会社のやり口なのです。

驚くような話ですね。

私達のところにもアパート経営で困っている大勢の方が相談に来ています。
大手住宅会社でアパート経営を薦められ、建築費が高いために利回りが非常に低い条件で契約させられそうになっている人にも会いました。
そのため以前から何度もこのホームページで警告しておりました。
アパート経営は経営です。
リクスはつきものですし、経営は自己責任で行なわねばなりません。
決して「有名な会社だから」とか「一括借上だから安心」などという言葉に惑わされてはいけません。

実は私も不動産賃貸で生計を立てています。
アパート経営のプロが使っている考え方をご紹介します。

最初にすべきことは「これは事業である」と言う事実を認識して考えることです。
例えばあなたがラーメン屋さんを始めようと考えます。
その時にはたくさんのことを考えることでしょう。

お客さまは来るだろうか?経営はうまくいくだろうか?
そのためにラーメンの味や材料、店作り、接客態度、広告宣伝、口コミ、原価計算などあらゆることを考えます。
なぜならそれが事業だからです。

これからは日本の人口は減りますから、決して簡単に儲かる事業とは言えません。
ですから経営計画、集客方法、ターゲットの絞込、原価計算などをしっかり行います。
そのため勉強会に出席し、大家さん同士のネットワークを作り、不動産屋さんを回ります。

次にアパート建築に際してコスト削減する方法を考えます。
彼らは信頼できる小規模の工務店に依頼します。
それだけで建築費用は大手に比べ3割以上下がります。
もちろん家賃保証はないですし、営業マンが営業攻勢をかけるわけでもありません。
小さい会社は玉石混交ですから、あらゆる手をつくして良い会社を探してください。
欠陥住宅にならないようにも手をつくしてください。
補修の時も大きな会社の営業マンを呼びつけるのではなく、職人さんに直接電話をして費用を抑えます。
何もかもおまかせにすると余計な経費がかかります。

集客できる不動産屋さんや管理会社選びも大事です。
こうしたことを一つ一つ行うことでアパート経営は利益を生み出せる事業になると思います。

ご希望の方は私たちのところにご相談ください。
喜んでお話させていただきます。


 

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